Argos Inn, Ithaca Farmers Market setzt Renovierungsarbeiten fort

Jul 14, 2023

ITHACA, NY – Die Sitzung des Planungs- und Entwicklungsausschusses im August war dank der Absage der Juli-Sitzung eine vollgepackte Angelegenheit, angeführt von der Enthüllung weiterer Details zu den bald bevorstehenden Änderungen am Ithaca Farmers Market und im Argos Inn in der Innenstadt von Ithaca.

Bassel Khoury, Absolvent der Cornell University, ist dem Planungsausschuss beigetreten. Weitere Mitglieder werden noch gesucht. Wer beim Lesen gerne einen Blick auf die Tagesordnung werfen möchte, findet das 269-seitige Dokument hier.

Da es diesen Monat keine Unterteilungen oder Sondergenehmigungen gab, ging die Planungsbehörde nach Delisles Präsentation und der üblichen öffentlichen Kommentierungsfrist in die Site Plan Review (SPR). Die Überprüfung des Lageplans ist der Teil der Besprechung, in dem neue und aktualisierte Bauvorschläge überprüft werden. (Für Leser, die eine ausführliche Beschreibung der Schritte im Projektgenehmigungsprozess wünschen, finden Sie hier den „Site Plan Review Primer“.)

Kurz gesagt, beim SPR-Prozess prüft das Planungsgremium Skizzenpläne, erklärt sich selbst zur federführenden Agentur für die staatliche Umweltqualitätsprüfung (SEQR), führt eine Prüfung durch und erklärt negative (nachteilige Auswirkungen gemildert) oder positive (potenziell schädliche Auswirkungen) und benötigt daher eine Umweltverträglichkeitsprüfung Impact Statement), während gleichzeitig eine Entwurfsprüfung für Projekte in bestimmten, sensibleren Vierteln auf ästhetische Auswirkungen durchgeführt wird. Sobald diese alle zur Zufriedenheit des Vorstands abgeschlossen sind, stimmen sie über die vorläufige Genehmigung des Lageplans und nach Prüfung einiger letzter Details und verbleibender Unterlagen über die endgültige Genehmigung des Lageplans ab.

Seit dem letzten Besuch der Argos Inn-Crew ist über ein halbes Jahr vergangen, als sie eine Erweiterung ihres Boutique-Hotels am östlichen Ende der Innenstadt von Ithaca planen. Der Antragsteller schlägt vor, eine 1.800 Quadratmeter große Terrasse nördlich des Argos Inn-Gebäudes abzureißen und einen 5.135 Quadratmeter großen, dreistöckigen Anbau zu errichten. Der Anbau wird 11 Gästezimmer (insgesamt 24 Zimmer) und einen kleinen Büroraum für das Hotelpersonal umfassen.

Zu den Standortverbesserungen gehören die Neukonfiguration von 2.385 Quadratmetern Außenterrassen für Sitzgelegenheiten, die Verlegung der bestehenden Terrasse an das nördliche Ende des Parkplatzes, die Schaffung eines Wirtschaftsgebäudes, um die Außensitzplätze von der Straße abzuschirmen, sowie die Pflasterung und Streifengestaltung des Parkplatzes Grundstück, Landschaftsgestaltung und Beleuchtung. Die Landschaftsarchitekturabteilung von Whitham Planning and Design kümmert sich um die Terrassen.

Das Projekt erfordert Abweichungen bei der Hinterhof- und Parkzoneneinteilung. Es erfordert außerdem die Genehmigung der Ithaca Landmarks Preservation Commission sowie des Board of Zoning Appeals und des Planning Board. Das Treffen letzte Woche bot Gelegenheit für eine Präsentation, um den Vorstand über das Projekt aufzufrischen, und für eine Abstimmung über den Beginn des Umweltprüfungsprozesses.

Wie der STREAM Collaborative Architect Craig Modisher erklärte, gab es seit dem letzten Winter nicht allzu viele Änderungen. Auf der Rückseite befindet sich eine abgestufte Stützmauer, und das neue Gebäude ist so gestaltet, dass es die ursprüngliche Struktur aus dem frühen 19. Jahrhundert nachahmt. Modisher sagte, die ILPC scheine mit den Plänen zufrieden zu sein, und obwohl dies nicht ausdrücklich erwähnt wurde, höre es sich so an, als hätte der Vorstand ein Angemessenheitszertifikat ausgestellt.

Die Erklärung zur federführenden Agentur wurde einstimmig angenommen. Eine Nachbarin am Schuyler Place meldete sich zu Wort und äußerte ihre Besorgnis über möglichen Lärm bei dem Vorschlag, den Gartentreffpunkt auf die Rückseite des Argos-Grundstücks zu verlegen, betonte jedoch, dass sie nicht gegen das Argos Inn selbst sei.

Im Großen und Ganzen unterstützte der Vorstand den Vorschlag.

„Im Großen und Ganzen denke ich, dass es ein sympathisches Projekt ist, was Material und Umfang betrifft“, sagte Vorstandsmitglied Emily Petrina.

„Es ist ein großartiges Projekt und ein großartiges lokales Unternehmen. Vielleicht ist dies jedoch eine Gelegenheit, das Lärmproblem durch Absicherungen, immergrüne Pflanzen oder eine Art Trennwand anzugehen“, fügte Correa hinzu.

Glass ermutigte sie, sich den Parkplatz noch einmal anzusehen, um ihn weniger „chaotisch“ zu machen.

Das Projekt befindet sich in einem guten Zustand und wird im nächsten Monat erneut vom Planungsausschuss geprüft.

Da Pläne für ein völlig neues Gebäude aus Stahl und Glas vor allem aus Kostengründen in den Geschichtsbüchern verblieben sind, schlägt der Ithaca Farmer's Market die Renovierung des bestehenden Marktgebäudes vor.

Die physischen Probleme des Marktes bleiben bestehen und der günstigere Renovierungsplan soll die größten Probleme angehen – den Handel und die Programmierung das ganze Jahr über ermöglichen und den vorhandenen Parkplatz und die Fahrspuren neu gestalten und pflastern. Die Renovierungspläne sehen auch die Schaffung von Außenbereichen zum Essen und Zusammensein vor, die Installation von Küstenstabilisierungsmaßnahmen und andere Standortverbesserungen.

Während der Holzpavillon aus dem Jahr 1989 in dieser Version weitgehend intakt bleibt, erfordert das Projekt den Abriss der meisten Landschaftselemente, die Verlegung des Cayuga Waterfront Trail, die Entfernung zahlreicher Bäume und die Installation einer verbesserten Regenwasserinfrastruktur.

Das Projekt befindet sich auf stadteigenem Land und bedarf der Genehmigung des Common Council, des Special Joint Committee der Ithaca Area Water Treatment Plant, des State Department of Environmental Conservation und des Army Corps of Engineers. Der Projektstandort liegt im Market District und unterliegt einer Designprüfung.

Gestern Abend gab es ein Design-Update und eine Überprüfung von Teil 3 des vollständigen Umweltbewertungsformulars (FEAF). Teil 3 von FEAF ist normalerweise einer der letzten Schritte vor der SEQR-Notiz, daher steht dieses Projekt im Hinblick auf den Site-Plan-Review-Prozess kurz bevor.

Dieser Plan steht kurz vor dem Abschluss des Site-Plan-Überprüfungsprozesses. Whitham Planning and Design lieferte mehrere Darstellungen der Renovierungsarbeiten, darunter die Landschaftsgestaltung und die Ufergestaltung, das vergrößerte Büro, geschlossene Badezimmer und geschlossene Obergadenenden, um zu verhindern, dass das Gebäude bei kaltem Wetter zu einem eisigen Windkanal wird.

Der Whitham-Landschaftsarchitekt Yifei Yan stellte dieses Projekt dem Vorstand vor. Yan wies darauf hin, dass terrassenförmig angelegte Steinsitze zur Stabilisierung des Ufers und als Sitzgelegenheiten im Freien gebaut würden, der Großteil der bestehenden natürlichen Landschaftsgestaltung zwischen dem Bauernmarkt und der Uferpromenade jedoch erhalten bleiben würde, obwohl invasive Arten, die derzeit auf dem Marktgelände wachsen, ausgemerzt würden. Auf Parkplätzen und in „Gärtnereien“ werden verstärkter Kies und verstärkter Naturrasen verwendet.

In der Zwischenzeit sprach Gideon Stone von Trade Design Build über die Gebäudeaktualisierungen. Der Vorstand des Farmer's Market holte Feedback von seinen Mitgliedern ein und teilte mit, dass sie nicht wollten, dass der Pavillon ersetzt werde, sie sich aber bessere Badezimmer, besseren Brandschutz, etwas Windschutz und einen größeren Büro- und Lagerbereich wünschten.

Auch die Verkäufer waren mit dem runden Ende des Pavillons unzufrieden, da dadurch eine „Sackgasse“ entstand, die den Verkehr einschränkte.

Stone sagte, dass es aus infrastruktureller Sicht angesichts des Wasser- und Strombedarfs sinnvoller sei, die Badezimmer an den Enden zu haben. Bei den Gebäudeanbauten selbst handelt es sich um flache Einfriedungen mit Giebeldach, gemauerten Sockeln und Holzverkleidungen. Das runde Ende wird durch größere Badezimmer und einen Spülraum zum Spülen von Kochgeschirr ersetzt.

„Das war unser Versuch, so wenig Zwischenruf wie möglich zu machen und gleichzeitig all ihre Hoffnungen und Träume zu erfüllen“, schloss Stone.

Der Vorstand schätzte die von Yan vorgelegten Landschaftspläne. Was die Architektur anbelangt, räumte der Vorstand ein, dass „es viele leichte Details geben würde“, wie Petrina es nannte, aber sie stieß auf eher verhaltene Resonanz.

Petrina war beispielsweise kein Fan von Toiletten in der Nähe der Eingänge. Correa wollte das halbkreisförmige Ende beibehalten, als „notwendige Erleichterung“ für einen vorwiegend vorübergehenden Raum – einen Innenbereich zum Stehen, Plaudern und Essen. Godden war ebenfalls gegen die „Buchstützentoiletten“ und schlug stattdessen überdachte Sitzgelegenheiten an einem Ende vor.

Im Gegenzug erklärte IFM-Vorstandsvertreter Jan Rhodes Norman, dass die Anbieter schon seit Jahren eine Neukonfiguration des runden Endes wünschten und dass ein zentraler Toilettenstandort einige der wertvollsten Verkaufsflächen im Pavillon verschlingen würde.

Das runde Ende und die Lage des Badezimmers sind eindeutige Knackpunkte, und die Planungsbehörde hofft, weitere Gedanken von Anbietern oder Kunden einzuholen.

Im Allgemeinen wurden die Park- und Landschaftsgestaltungs-/Uferstabilisierungsphasen, die jeweils Phase eins und zwei sind, genehmigt. Allerdings waren die Vorstandsmitglieder hinsichtlich der dritten Phase, den Bauplänen, etwas vorsichtiger. Nicholas gab an, dass die Phasen zwei und drei eher spekulativ seien und der Vorstand zu diesem Zeitpunkt zögerte, die Entwurfsprüfung für Phase drei durchzuführen, da die Möglichkeit weiterer Änderungen sowohl kurzfristig als auch vor dem möglichen Bau in ein paar Jahren bestehe.

Der Vorstand sah einen möglichen Weg für die Genehmigung zumindest der ersten Phase im nächsten Monat, sodass das Projekt dem Vorstand im September erneut zur weiteren Prüfung vorgelegt wird.

Die Planungsbehörde erteilte Cayuga Circle bereits im Oktober 2021 die endgültige Genehmigung des Lageplans. Das Projektteam unter der Leitung von Cayuga Health und Park Grove Realty beantragt nun die Genehmigung für zwei endgültige Bedingungen für die am 28. September 2021 angenommene Resolution zu Projektänderungen der Wohnphase 1 Diese Genehmigung ist erforderlich, da mit Phase 2 begonnen und die beiden gemischt genutzten Gebäude errichtet werden sollen.

Die festgelegten Genehmigungsbedingungen sind eine Dienstbarkeitsvereinbarung mit GreenStar für den Zugang zur Cascadilla Street und eine Dokumentation der endgültigen Entwurfsspezifikationen für den Zugangsbeschränkungsmechanismus für Busse mit dokumentierter Unterstützung von TCAT.

Die Pläne wurden von einer Durchfahrt für Busse auf eine Wende umgestellt. TCAT gefiel die Gate-Idee nicht und bevorzugte eine Verbindung zur Fifth Street. Allerdings hat der Gemeinderat dies vor einiger Zeit verworfen, und die angrenzenden Eigentümer zögerten (sofern gesetzlich dazu verpflichtet), Busse über ihren Parkplatz zur Cascadilla Street fahren zu lassen. Die TCAT-Führung entschied, dass eine Wende durch den Parkgang des Cayuga Parks vorerst vorzuziehen sei. Der Dienst würde frühestens im Frühjahr 2024 beginnen.

Es gab eine ausführliche Diskussion darüber, was die Entscheidungsfindung von TCAT beeinflusste und welche langfristigen Optionen es gibt. Vorsitzender Lewis bezeichnete den Verlust der Konnektivität zur Cascadilla Street als „einen Verlust und eine Herabstufung“, aber wie er anmerkte, war dies eindeutig nicht die Schuld des Entwicklers. Beamte von GreenStar, dem Nachbarprojekt des Projekts, wollten ihren Parkplatz vor vorbeifahrenden Bussen schützen. Lewis äußerte sich enttäuscht über die Auswirkungen dieser Entscheidung auf das Gesamtprojekt.

„Es liegt an ihnen, einen Plan zu erstellen, der für die Gemeinschaft funktioniert. Angesichts der Situation haben Sie getan, was Sie können“, sagte Correa.

„Ich denke, der Verlust geht an GreenStar. „Sie werden nicht in der Lage sein, mit dem Bus nach GreenStar zu fahren“, sagte Glass.

Ich sollte beachten, dass Scott Whitham nach der Veröffentlichung dieses Artikels klarstellte, dass es nicht GreenStar, sondern der andere angrenzende Grundstückseigentümer war, der Einwände gegen Busse auf seinem Parkplatz hatte.

Damit stimmte der Vorstand zu und stimmte einstimmig zu, dass das Entwicklungsteam seinen Teil dazu beigetragen hatte, diese Phase-1-Bestimmungen zu erfüllen. Der Vorstand verlängerte außerdem einstimmig die Genehmigungsfrist für den Lageplan für Phase Zwei um weitere zwei Jahre. Um es klarzustellen: Wenn es Änderungen gibt, müssten sie zurückkehren.

CSD Housing schlägt vor, ein unbebautes Grundstück wiederzuverwenden und zwei bestehende zweistöckige Wohngebäude abzureißen, um den Bau eines neuen erschwinglichen Wohnprojekts mit 70 Wohneinheiten (50–50 % Flächendurchschnittseinkommen) und integriertem Wohnbauprojekt auf einem konsolidierten Grundstück zu ermöglichen.

Das fünfstöckige Gebäude mit einer Fläche von etwa 87.000 Quadratmetern wird in den oberen vier Etagen Wohneinheiten beherbergen, die von Studios bis hin zu Einheiten mit einem oder zwei Schlafzimmern reichen, mit Garagenparkplätzen und anderen Annehmlichkeiten im ersten Stockwerk. Zu den weiteren Ausstattungsmerkmalen gehören ein Gemeinschaftsraum, Fahrradabstellplätze, Büros, eine Spielplatzterrasse im zweiten Stock, ein Fitnesscenter, eine Dachterrasse, ein Hundepark, Lounges und grüne Wände in den oberen Etagen. Das Projekt erfordert keine Abweichungen.

Das Projekt deckt einen Teil des Bedarfs der Stadt an bezahlbarem Wohnraum ab und erfordert keine Abweichungen, beides Faktoren, die vom Vorstand positiv bewertet wurden. Bei der Sitzung vom vergangenen Dienstag wurde die Eröffnung der öffentlichen Anhörung gefordert. Die produktiven Projekt-Sherpas von Whitham Planning and Design waren vor Ort, um mit dem Vorstand über den Vorschlag zu sprechen, doch diesmal präsentierte Yifei Yan persönlich im Rathaus, während sie zuvor aus der Ferne anwesend war.

Yan erklärte, dass das Projekt von 60 Einheiten mit 87 Schlafzimmern auf 70 Einheiten mit 82 Schlafzimmern überarbeitet wurde und dass die Terrassen im zweiten und fünften Stock überarbeitet wurden. Auch die Außengestaltung wurde gemäß dem Vorschlag des Planungsausschusses auf der Juni-Sitzung vereinfacht und verwendet hellere Materialien (Original hier), mit weniger dunklen Ziegeln und mehr hellen Überlappungsverkleidungen aus Faserzement (Heather Moss und Cobblestone unten bzw. oben). ). Ein weiteres Mitglied des Projektteams fügte hinzu, dass der Lobbybereich erweitert und Doppeltüren hinzugefügt wurden.

Im Allgemeinen hatte die Tafel einige Designvorschläge für etwas mehr visuelles Interesse und vielleicht eine Überarbeitung der Farbpalette, aber die Masse und der Maßstab waren angemessen. Das übergeordnete Ziel bestand darin, Materialien zu verwenden, die offen, einladend und nicht zu vorstädtisch wirken.

„Es ist ein großartiges Infill-Projekt in einer fußgängerfreundlichen Innenstadtlage, ich finde es fantastisch“, sagte Glass. „Ich finde das Holz unter dem Ausleger gelungen, es wirkt einladend. Sie müssen auf die Landschaftsgestaltung achten. Je offener und einladender es sich anfühlt, desto sicherer wird es sich anfühlen. Und die Straßenschildnummer ist viel zu groß.“

„Was könnte mit dem Straßenbild dieses Gebäudes getan werden, um den Menschen zu signalisieren, langsamer zu fahren und dass es sich um eine städtische Straße und nicht um eine Autobahn handelt? „Alles, was das beschleunigen könnte, wäre willkommen“, sagte Blalock. „Wie auch immer, tolles Projekt.“

Dem Vorstand gefiel der Vorschlag im Großen und Ganzen und es schien ihm leicht zu fallen, mit ihm zu arbeiten, während er mit der Überprüfung des Lageplans fortfährt.

Die Ithaca Voice teilte vor einigen Wochen erstmals Details zu dieser Darmsanierung mit. Cornell und sein Kader aus Architekten und Ingenieuren haben vorgeschlagen, das bestehende vierstöckige Gebäude mit einer Fläche von ca. 52.532 Quadratmetern an der 141 Central Avenue am Cornell Arts Quad zu renovieren.

Bei den Renovierungsarbeiten geht es um alle verzögerten Wartungsarbeiten an der Außenfassade, einschließlich Reparaturen an der Außenfassade, strukturelle Mängel, steinerne Eingangstreppen, Einhaltung der Zugänglichkeit und Änderungen an drei bestehenden Eingängen. Außerdem wird der Innenraum komplett renoviert und mit neuen Unterrichtsräumen ausgestattet, die durch neue strukturelle, mechanische, elektrische und elektrische Systeme unterstützt werden Sanitärsysteme zur Einhaltung der Bau- und Energievorschriften.

Der Projektstandort liegt im Zoneneinteilungsbezirk U-1 und erfordert keine Abweichungen. Das Projekt befindet sich jedoch im Cornell Arts Quad Historic District und erfordert eine Eignungsbescheinigung der Ithaca Landmarks Preservation Commission (ILPC). Daher wird der Teil des Planungsausschusses wahrscheinlich reibungslos verlaufen, aber wie mir die Erfahrung im Laufe der Jahre gezeigt hat, sollten Sie niemals von einer einfachen Abstimmung seitens der ILPC ausgehen.

Cornell-Projektmanager Andy Rollman und Campus-Planungsleiterin Leslie Schill waren vor Ort, um dem Vorstand das Projekt vorzustellen. Praktisch das gesamte Gebäude wird bis auf eine Steinhülle entkernt und im Inneren neu aufgebaut.

„Alle Gebäudesysteme fallen weg und wir fangen von vorne an“, sagte Schill.

Das Einzige, was nicht entkernt wird, ist der alte Glockenturm. Die größte optische Veränderung werden neue Gehwege und ADA-Wege an den Vorder- und Hintereingängen sein. Ältere Bäume werden so weit wie möglich erhalten. Die Hoffnung besteht darin, die Genehmigungen bis zum Spätwinter zu erhalten und die Bauarbeiten von Januar 2025 bis September 2027 durchzuführen.

Der Vorstand unterstützte die Darmsanierung voll und ganz. „Die längst überfälligen Arbeiten zur Barrierefreiheit des Gebäudes sind ein großes Plus“, sagte Khoury. Glass wollte einen Fußgängerplan im Kontext des Arts Quad sehen, aber insgesamt wurde es herzlich aufgenommen und das Projekt hat einen vielversprechenden Start hingelegt. Nächsten Monat kommt es wieder.

Der Bauherr und Gesetzgeber von Tompkins County, Rich John, hat vorgeschlagen, ein 3.645 Quadratmeter großes Gebäude, das früher eine Autowerkstatt war, in eine Brennerei, eine Bierbar und einen Biergarten umzuwandeln. Der Bau wird aus drei Phasen bestehen: Phase I renoviert eine 500 Quadratmeter große Brennerei, Phase II renoviert eine 1.505 Quadratmeter große Bierbar und Phase III umfasst die Schaffung des Biergartens.

Die Gebäudesanierung umfasst die Platzierung eines Ethanoltanks für die Brennerei sowie den Bau von zwei Vorräumen, Lagerräumen und neuen Badezimmern. Zu den Standortverbesserungen gehören die Renovierung des bestehenden Parkplatzes, die Landschaftsgestaltung und der geplante Hopfengarten im südwestlichen Teil der Parzelle.

Am Dienstag standen eine Präsentation des Projektteams, eine Abstimmung der Planungsbehörde zur Ernennung einer federführenden Agentur zur Einleitung der Umweltprüfung und eine Abstimmung zur Eröffnung der öffentlichen Anhörung auf dem Programm. John war mit dem örtlichen Architekten John Barradas anwesend.

„Ich möchte, dass der Schwerpunkt so weit wie möglich vollständig auf New Yorker Produkte aus der Region liegt. Unser Arbeitsname für das Projekt ist „The Local“, weil wir uns auf das konzentrieren, was hier ist“, sagte John.

„Ich dachte immer, Cherry Street brauche Bars und Nachtclubs, ich freue mich darauf“, sagte Petrina. „Sie haben mit den Weingütern und anderen großartigen lokalen Produkten so viel zu tun.“

Correa fügte hinzu, dass das Projekt bei korrekter Umsetzung ein Leuchtturm in der Nachbarschaft sein könnte, in der es derzeit keinen gibt, und verglich es mit dem South Hill Ciderhouse.

Es gab einige Fragen zum Parken und den Wunsch, zusätzliche Zeichnungen zu sehen, was ziemlich normal ist. Die Erklärung zur federführenden Agentur wurde einstimmig angenommen.

„Herzlicher Empfang, alle sind aufgeregt und wollen nächsten Monat mitmachen“, schloss Lewis.

Die Nachhaltigkeitsplanerin von Tompkins County, Hailey Delisle, eröffnete das Treffen mit einer Sonderpräsentation über das Business Energy Advisors-Programm, ein Programm, das Unternehmen und Anlagenbesitzer dabei unterstützt, Energieeffizienzziele festzulegen und Wege zu finden, wie sie bei der Entwicklung eines Projekts Energie sparen und erneuerbare Ressourcen einsetzen können bei der Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit.

Das Programm ist kostenlos und die Berater stammen von zwei lokalen Firmen, mit denen der Landkreis einen Vertrag abgeschlossen hat: Taitem oder ME Engineering. Gewerbliche Unternehmen und Entwickler, Industrieunternehmen, gemeinnützige Organisationen, Mehrfamilienhausbauer und Kommunalverwaltungen können alle Unterstützung beantragen, solange ihr Projekt im Tompkins County liegt.

Zu den angebotenen Dienstleistungen gehören eine Energie-Brainstorming-Sitzung, die Festlegung von Energiezielen, das Verstehen und Navigieren der Ithaca Green Building Policy sowie die Festlegung förderfähiger Anreize und Zuschüsse für energiereduzierende und erneuerbare Energieprojektkomponenten. Bewerber nehmen an regelmäßigen Treffen mit einem Ansprechpartner teil, um den Überblick zu behalten. Es ist auch vertraulich. Bisher haben rund 40 Unternehmen teilgenommen.

Es ist nicht als weitere Hürde gedacht. Es handelt sich um ein wertschöpfendes Kreisprogramm, das interessierten Unternehmen und Entwicklungen dabei helfen soll, energieeffizienter zu werden. Delisle machte den Vorstand darauf aufmerksam, dass das Business Energy Advisors-Programm dazu da ist, Bewerbern zu helfen.

„Dies ist eine Gelegenheit, einen wirklich detaillierten Blick auf alle Optionen, die monatlichen Kosten, die Amortisationen und all das zu werfen“, sagte Delisle.

Der Vorstand schätzte die Präsentation und der Vorsitzende Robert Lewis erklärte, er begrüße „alles, was die Entwicklung erleichtert“.

In diesem Monat gab es zwei Projekte, bei denen die Genehmigung für Schilderpakete beantragt wurde: das gemischt genutzte Asteri-Projekt in der Green Street Downtown und „The Dean“, der Wohnumbau des Gateway Center im 400 Block of East State/Martin Luther King Jr. Street .

Das Asteri-Paket, präsentiert von Yifei Yan von Whitham und Sara Hayes von Hayes Strategy, sieht fünf Schilder für das Downtown Ithaca Conference Center und zwei für die Asteri Ithaca Apartments vor. Um die 30-minütige Debatte zusammenzufassen: Der Vorstand wollte Überarbeitungen der Schriftarten, damit alle Schilder übereinstimmen, und das Projektteam muss mit überarbeiteten Beschilderungen für den Wohnteil zurückkommen. Darüber hinaus wurde das Schilderpaket für das Konferenzzentrum einstimmig genehmigt.

Was „The Dean“ anbelangt, so würde das Gebäude in Benjamin-Moore „Kendall Charcoal“ neu gestrichen werden, und ein Art-déco-artiges „The Dean“ mit Messingbeschriftung würde die Beschilderung des Gateway Center ersetzen. Als Teil des Pakets werden auch ein Paar hinterleuchtete Eckschilder gesucht. STREAM-Architekt Craig Modisher stellte die Pläne vor.

Der Vorstand war mit der Umbenennung als Konzept einverstanden, mochte jedoch die Idee beleuchteter Eckschilder nicht. Daniel Correa war der Meinung, dass das Art-Déco-Branding dort nicht funktionierte; Auch wenn das Gebäude aus den 1920er-Jahren stammt, als Art Deco in Mode war, handelte es sich dennoch um ein Zwecklager.

„Nichts ist geschmackvoller als Subtilität […] es liest sich irgendwie wie eine Burlesque-Bar, und ich meine das nicht als Kompliment“, sagte Correa. Sein Kollege Goddard sagte, es sehe aus wie ein Casino.

Der „burleske“ Kommentar beleidigte eindeutig den Grafikdesigner des Beschilderungspakets, Kyi Gyaw. Gyaw verteidigte das Thema „Industrie trifft Art Deco“ und nannte es elegant und schlicht.

„Da steckte eine Menge Überlegungen und Kuratierung dahinter“, sagte Gyaw.

Planungsdirektorin Lisa Nicholas wandte sich an Lewis und sagte, dass der Designstil außerhalb der Zuständigkeit des Vorstands liege. Correa wiederum argumentierte, dass die Beschilderung nicht zum Zweck des Gebäudes passe (hier sichtbar).

„Wohngebäude müssen nicht so stark gebrandet werden“, betonte er.

Das Schilderpaket scheint in einer Sackgasse zu stecken, und das Projekt muss zur weiteren Diskussion zurückkommen.

Diesen Monat gab es zwei Anträge zur Prüfung, die im September dem Board of Zoning Appeals (BZA) vorgelegt werden. Erstens ging es um die Pläne des Ithaca Neighborhood Housing Service, ein bestehendes Haus in der 215 Cleveland Avenue in den Southside-Vierteln abzureißen und auf dem Grundstück ein neues, einkommensschwächeres Eigenheim zu errichten, und zweitens um eine Flächenabweichung für das bezahlbare Wohnprojekt „Stately Apartments“. 510 West State/Martin Luther King Jr. Street.

INHS kaufte im August 2021 das Haus 215 Cleveland Avenue aus einer Zwangsvollstreckung mit der Absicht, das bestehende 750 Quadratmeter große Haus zu renovieren. Bei der Asbestsanierung stellte sich jedoch heraus, dass das Fundament und der Rahmen des Bauwerks in einem so schlechten Zustand waren dass es unsicher sei, eine Renovierung durchzuführen. Der neue Plan der ortsansässigen Architektin Claudia Brenner sieht vor, auf dem Grundstück ein neues Haus mit drei Schlafzimmern und einer Fläche von 1.400 Quadratmetern zu bauen, aber das Grundstück ist für jedes Haus pro Zoneneinteilung zu eng (das bestehende Haus wurde durch einen Bestandsschutz geschützt). Das vorgeschlagene Haus ist zwar schmal, würde aber eine Abweichung vom Seitenhof erfordern.

Für die Planungsbehörde war dies „ziemlich vernünftig“. Neunzehn von 20 Häusern auf dem Block weisen aufgrund der Diskrepanzen zwischen der Bebauung in den 1970er Jahren und einem Viertel, das Ende des 18. und Anfang des 20. Jahrhunderts erbaut wurde, Flächendefizite bei der Bebauung auf. Es wird sich um Eigentumswohnungen handeln, die unter dem Marktpreis liegen, und der Vorstand unterstützte die geforderte Abweichung voll und ganz.

Bei Stately besteht das Problem darin, dass es vorne sieben Zoll zu hoch ist (52 Fuß zulässig) und hinten 4,5 Fuß zu hoch (40 Fuß zulässig). Außerdem ist eine Yard-Varianz für sechs Zoll zur West Seneca Street erforderlich. Der Vorstand diskutierte die Angelegenheit kaum und unterstützte den Antrag.

Brian Crandall berichtet für die Ithaca Voice über Wohnen und Entwicklung. Er kann unter [email protected] erreicht werden. Mehr von Brian Crandall